「リースバック」という言葉をCMなどでよく耳にするようになりました。自宅不動産の活用方法の一つとしては「リバースモーゲージ」という方法もあります。どちらも、今持っている自宅を活用して資金を調達する方法ですが、どんな違いがあるのでしょうか？今回はその違いやメリット、注意点などを紹介します。
リースバックの仕組みは「不動産の売却で資金を得る」こと
「リースバック」も「リバースモーゲージ」と同じように資金を調達する方法です。どちらも『自宅に住み続けることが出来る点』は似ていますが、大きな違いは不動産を売却して資金を調達する点です。
売却するので所有権は無くなりますが、その物件を不動産会社から借りて（リースバック）住み続けることになります。売却代金は一括で受け取りますので、大きな資金を調達することが出来ます。
参考：リバースモーゲージとは
「自宅を担保にお金を借り、契約者が死後にその家を売却して元本を返済するという金融商品」です。資産価値がある持ち家を持つ高齢者を対象にしています。例えば、思うように老後資金がたまらなかった、年金だけで生活が不安という方にとっては、自宅を売却せず担保にしてお金を借りることができて、その家に住み続けられるというサービス。
簡単に言うと、リースバックは、売却（家を売ってお金を得るが、家はそのまま借りる）、リバースモーゲージは、ローン（お金を借りて、家は後で売る）ということになるでしょう。
「どちらを選んでも、最終的には不動産を手放すことになるのでは」という疑問が出てきます。しかし、リースバックは売却することが先になりますが、買い戻すことも可能です。
リースバックの利用目的やメリット
リースバックの利用目的といえば、以下のような場合が考えられます。
１．年金の不足など老後の生活費を補う場合
２．子どもの教育費の捻出
３．病気の治療費の捻出
４．住宅ローン以外の借金返済
５．事業資金としての活用
また、単純に自宅を売却して賃貸住宅へ引越すことに比べ、以下のようなメリットも考えられます。
１．買主を探す必要がないので現金化までの期間が比較的に短い
２．引越しする必要がない
３．子どもの学区が変わることがない
４．売却したことが周りに知られない
５．将来的に買い戻すことが可能
リースバック利用の注意点
まず、住宅の売却価格が安く、買い戻し額は高くなりがちです。「リースバック」は、簡単にいってしまえば、不動産会社による買い取りなので、通常の不動産売却に比べると相当割安になります。
契約時に買い戻しできるように、買い戻し価格を決めておくのが一般的ですが、こちらは、買取価格に比べて高めに設定されるので、実際に買い戻すのは相応の資金が必要となり簡単ではありません。
賃貸契約が「定期賃貸借」となるので、そのまま住み続けられる保証がありません。通常、2～3年の定期賃貸借契約を結んで住み続けるのですが、2～3年後に、不動産会社から立ち退きを要求された場合は出て行かなければなりません。
また、家賃が割高で、長期間の契約に向きません。多くの不動産会社は、買取価格の約10%を家賃として設定することが多いようです。これは、家賃としてはかなり割高なので、そもそも長期に渡って住むには向いていません。
＊不動産業者によって契約条件は変わります。
オーバーローンの場合は利用出来ない
同じ家に住み続けたい人にとっては、メリットが大きいリースバックですが、実際に利用するためには一定の条件もある。その一つがオーバーローン状態でないこと。
売却価格が住宅ローンの残債よりも多くないとリースバックの利用は難しい。例えば、住宅ローンが2,500万円残っている状態で売却価格が2,000万円だった場合、抵当権の解除ができないため、そもそもリースバックを利用することができません。
リースバックは短期で買い戻す予定がある人向け
リースバックは、「一時的にお金が必要」という人向けの制度と言えます。そして、数年後には必ず買戻しできるという人に向いているでしょう。実際には個人事業主が資金繰り対策で利用するケースも多いようです。
もし、まとまったお金が必要なのであれば、思い切って売却してしまう方法もあります。売却とリースバックのどちらがいいのかについては、きちんと比較してから利用したほうがよいでしょう。
まとめ
リースバックは、年齢を問わず、短期的に大きな資金が必要な時に利用価値があるでしょう。しかし、買い取り価格が低く設定されてしまうことなどから、思い切って自宅を売却してしまうという選択肢もあるので、不動産会社や一括査定サイトなどで相場を知っておくことをおすすめします。
また、相続物件が無くなることになるので、子供達が納得してくれるかという問題もあります。自身の老後の生活について、自宅不動産の活用方法を含めて家族で話しあうことが大切でしょう。
自宅の評価額を調べるには「不動産無料査定サイト」の利用がおすすめ
リースバックでは、一般的に相場より安くしか買ってくれないので、まずは手軽に利用できるオンラインの不動産査定で今の適正な相場を把握しておくことをおすすめします。実際に適正な相場を知ることで、リースバックよりもはるかにいい条件で売却益を得られることもあり、知らないままだと損してしまう可能性もあります。
オンライン査定でオススメしたいのが、不動産一括無料査定サイト「イエイ」です。イエイは国内最大級の不動産売却専門サイト。国内主要大手はもちろんのこと、地元密着の有力不動産会社など、人気の厳選1000社から最大6社までを選択し、最短60秒で査定価格を比較することができます。まずは、自宅にどれくらいの価値があるのか知っておいて損はありません。
こちらの記事も読まれています
shuukatsu-junbi.hatenablog.com
